W polskich uwarunkowaniach prawnych najemca dysponuje zdecydowanie lepszą pozycją niż właściciel wynajmowanego mieszkania. Prawo w naszym kraju chroni przede wszystkim lokatorów, a dopiero na dalszym planie chroni własność. Naturalną tego konsekwencją jest większe ryzyko gospodarcze związane z wynajmem. Aby temu przeciwdziałać, właściciel może skorzystać z szeregu rozwiązań zabezpieczających jego interesy. Najbardziej popularne instytucje zabezpieczające właściciela to najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny.
NAJEM OKAZJONALNY – SPOSÓB NA ZABEZPIECZENIE SWOJEGO MAJĄTKU
W swojej praktyce często spotykam się z mylnym pojmowaniem najmu okazjonalnego. Dla wielu osób najem okazjonalny to najem swojego mieszkania „na doby”. Takie rozumienie wzięło się zapewne z mylącej nazwy tej instytucji przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Założeniem uregulowań wprowadzonych po raz pierwszy w zmianie do ustawy o ochronie lokatorów w 2009 roku było umożliwienie, pod ściśle określonymi warunkami, eksmisji najemcy w uproszczonej procedurze bez konieczności zapewnienia byłemu najemcy prawa do pomieszczenia tymczasowego. W 2017 roku dokonano zmian w ustawie, w wyniku których powstały dwie podobne do siebie instytucje, które przede wszystkim różniły się kręgiem adresatów: najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny.
Ten pierwszy przeznaczony dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań i drugi dla przedsiębiorców jako wynajmujących. Najbardziej doniosłym skutkiem prawidłowo zawartej umowy najmu okazjonalnego jest wyłączenie szeregu zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki temu właściciel wypowiadając umowę najmu nie musi przechodzić przez całą sformalizowaną procedurę eksmisyjną, która nierzadko ciągnie się latami. Najemca w tym czasie może zadłużyć mieszkanie, narażając właściciela na duże straty finansowe. W praktyce najważniejszym skutkiem eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego jest brak uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego. To ważne, bo na takie lokum w praktyce trzeba czekać latami. Najem okazjonalny powoduje również to, że nie mają zastosowania okresy ochronne przy eksmisji na bruk.
FORMALNE WYMAGANIA DLA NAJMU OKAZJONALNEGO
Aby rozwiązania te miały pozytywny skutek dla właściciela mieszkania konieczne jest spełnienie szeregu przesłanek. Przede wszystkim umowa musi być zawarta na piśmie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Najemca dołącza do umowy najmu oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie opróżnienia i wydania lokalu. Wskazuje przy tym inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Prawo to musi zostać potwierdzone oświadczeniem właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego zastępczego lokalu.
Jednym z najbardziej doniosłych obowiązków jakie powinien spełnić Wynajmujący to zgłoszenie faktu zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Powinno to nastąpić w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Aby właściciel czuł się bezpiecznie nie może zaniechać tego obowiązku w przeciwnym razie umowa najmu okazjonalnego pozostanie nieskuteczna pomimo zachowania pozostałych warunków i poniesieniu kosztów przez właściciela mieszkania.
NAJEM INSTYTUCJONALNY
Umowa najmu instytucjonalnego daje podobny skutek prawny co najem okazjonalny. Różnica polega na tym, że wynajmującym mieszkanie może być jedynie osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Podmiot taki może zawrzeć umowę na czas określony na 20, 30 lat lub nawet dłużej. Długość najmu będzie zależeć od tego czy będzie to umowa z opcją dojścia do własności, czy też bez takiej opcji. Zasadniczą cechą odróżniającą najem okazjonalny od instytucjonalnego jest brak konieczności wskazywania innego lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać w przypadku zakończenia umowy. Najemca ma obowiązek dołączyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązanie opróżnienia i wydania lokalu. Przyjmuje również do wiadomości , że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.
ZABEZPIECZENIE NAJMU – SKORZYSTAJ Z USŁUG ZARZĄDZANIA NAJMEM
Instytucje najmu okazjonalnego i instancjonalnego chronią prawa właścicieli wynajmowanych mieszkań. Nie są to jednak jedyne sposoby zabezpieczania najmu. Najpopularniejszym sposobem pozostaje pobieranie kaucji. Może być to również poręczenie, dobrowolne poddanie się egzekucji, a nawet podpisanie przez najemcę weksla. Warto pamiętać o tym, że choć wynajmujący ma do wyboru szereg rozwiązań aby poczuć się bardziej komfortowo w relacji z najemcami to większość z nich musi spełniać surowe wymagania prawne. Niespełnienie tych wymagań może oznaczać ich nieskuteczność lub komplikacje na etapie egzekucji praw. Aby mieć pewność, że najem twojego mieszkania jest należycie zabezpieczony warto zastanowić się nad skorzystaniem z usług firmy zajmującej się obsługą mieszkań na wynajem.
