Wynajmujący często decydują się oddać swoje mieszkanie najemcom na określony czas, w polskich warunkach najczęściej jest to jeden rok. Strony zazwyczaj ustalają między sobą, że po tym czasie przedłużą umowę aneksem lub nowym kontraktem pod warunkiem, że „współpraca” pomiędzy nimi będzie dobrze się układać. Niekiedy jednak ani najemca, ani wynajmujący, z różnych powodów nie podpiszą odpowiednich dokumentów przed wygaśnięciem pierwotnej umowy. Może to się wiązać z automatycznym przekształceniem w umowę na czas nieokreślony. Jak w takim scenariuszu zmienia się zobowiązanie pomiędzy stronami wynikające z umowy najmu?
Umowa najmu na czas określony, co do zasady, wygasa po upływie terminu na jaki została zawarta. Nie jest konieczne, aby widniał w niej zapis regulujący kwestię stosunku łączącego strony po upływie czasu jej obowiązywania. Strony mogą nie podjąć działań zmierzających do zakończenia umowy. Takie zachowanie poczytuje się jako wolę jej kontunuowania. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono, że dalsze korzystanie przez najemcę z lokalu po upływie okresu na jaki została zawarta nie będzie uważane za przedłużenie umowy najmu (lub podobnego), będziemy wówczas mieli do czynienia z dorozumianym przedłużeniem najmu.
By do tego doszło konieczne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek. Pierwszą z nich jest używanie rzeczy przez najemcę po dacie końca umowy najmu, przy czym należy zwrócić uwagę, że „używanie rzeczy” w tym przypadku oznacza zamieszkiwanie w najmowanym lokalu. Nie wystarczy pozostawienie w nim swoich rzeczy. Drugą przesłanką jest wyraźna lub milcząca zgoda wynajmującego na dalsze używanie rzeczy przez najemcę. Najczęstszym przykładem będzie tutaj przyjęcie przez wynajmującego czynszu najmu za okres po dacie obowiązywania umowy najmu.
CO MÓWIĄ PRZEPISY
Podstawowym przepisem regulującym tą kwestie jest art. 674 KC: „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. Artykuł ten stanowi regułę interpretacyjną stosowaną w momencie zaistnienia wątpliwości co do faktycznej woli stron stosunku najmu. Takie wątpliwości pojawią się gdy strony umowy nie uregulowały w wyczerpujący sposób warunków jej przedłużenia. W momencie kiedy takie wątpliwości nie występują na gruncie postanowień umowy najmu albo w przypadku wyrażenia przez którąkolwiek ze stron woli braku kontynuowania umowy to art. 674 KC nie będzie miał zastosowania.
KONSEKWENCJE DLA STRON UMOWY NAJMU
W przypadku kiedy dojdzie do dorozumianego przedłużenia stosunku najmu, co do zasady przedłużeniu ulegają wszystkie postanowienia pierwotnie zawartej umowy. Nie dotyczy to jednak zapisów ściśle związanych z okresem trwania najmu na czas określony. Po upływie obowiązywania pierwotnej umowy najmu, stosunek najmu przechodzi na czas nieokreślony. Wiąże się z tym zmiana terminów wypowiedzenia, które od tego momentu będą miały długość przewidzianą w przepisach ogólnie obowiązujących. Przed zawarciem umowy najmu na czas określony warto również wiedzieć w jakich przypadkach można ją wypowiedzieć.
Warto poświęcić uwagę umowom najmu, ponieważ wpisanie do nich określonych sformułowań lub ich brak mogą być przyczyną daleko idących konsekwencji. Niestety zarówno najemca jak i wynajmujący niekoniecznie zdają sobie z tego sprawę. W tym celu dobrze jest zlecić przegotowanie umowy profesjonaliście lub skorzystać z usług firmy, która kompleksowo zajmie się obsługą najmu Twojego mieszkania.
W związku z powyższymi zapisami, czy umowa zawarta na rok z możliwością przedłużenia z oddzielną informacja o miesięcznym okresie wypowiedzenia będzie wobec tego umowa na czas nieokreślony po uplynieciu 12 miesięcy i pomimo zapisu o miesięcznym okresie wypowiedzenia, będzie wymagała od właściciela i najemcy 3-miesięcznego wypowiedzenia?
Tak, po upływie obowiązywania umowy najmu na czas określony z chwilą dorozumianego przekształcenia się umowy na czas nieokreślony zmianie ulegają terminy wypowiedzenia, a więc w warunkach art 688 KC terminy wypowiedzenia od tego momentu wynoszą 3 miesiące dla najemcy i wynajmującego.
Cześć!
Umowa od 1 sierpnia do 31 lipca. Zostałem w lokalu też na sierpień i zapłaciłem jak co miesiąc (niedopatrzenie najemcy i wynajmującego). 20 sierpnia poinformowałem, że 31 sierpnia chce oddać mieszkanie. Jak wygląda sprawa. Info z umowy poniżej:
1. Niniejsza umowa najmu zostaje zawarta na okres 1 roku od daty wydania lokalu, z możliwością przedłużenia o kolejny okres.
2. Niniejsza umowa wygasa po upływie jednego roku od dnia wydania lokalu chyba że strony postanowią o jej przedłużeniu. Po wygaśnięciu umowy najemca jest zobowiązany do niezwłocznego wydania lokalu w stanie niepogorszonym. Najemcy przysługuje prawo do miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Zakładając, że w pozostałej części umowy nie ma zapisów wpływających na sposób zakończenia umowy w przedstawionej sytuacji doszło do tzw. dorozumianego przedłużenia umowy najmu i przejścia stosunku najmu na czas nieoznaczony ze wszystkimi tego konsekwencjami ( zmiana terminów wypowiedzenia). Obie strony poprzez wysłanie czynszu i jego przyjęcie uzewnętrzniły swoją wolę co do treści stosunku najmu. Opisana sytuacja mieści się więc w hipotezie art. 674 Kodeksu Cywilnego. W przytoczonym przepisie mowa jest o wątpliwościach, które pojawiły się w tym przypadku oraz o ich konsekwencjach dla stosunku najmu łączącego strony.
A co jeśli nie chce przedłużać najmu okazjonalnego, czy w takim wypadku mam dać wypowiedzenie czy poprostu poinformować właściciela że nie będę jej przedłużać?
Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas określony ( maksymalnie na 10 lat). W przypadku upłynięcia czasu na jaki została zawarta, umowa wygasa i nie jest potrzebne wypowiedzenie. Najemca w takim przypadku zobowiązany jest do opróżnienia mieszkania.
Dzień dobry, chciałabym zaczerpnąć porady, wynajmowałam mieszkanie na rok czasu, umowa była sporządzona na czas oznaczony od 01.10. 2022 do 30.09.2023.Najemca oznajmił mi 25.09 2023 że się wyprowadza w październiku. Powiedział to ustnie, niedał mi żadnego wypowiedzenia. Chciałabym się dowiedzieć w jakim czasie on miał mi to wypowiedzenie powiedzieć lub przekazać pisemnie. I niewiem co mam teraz robić? Proszę o pomoc!
Jeżeli zawarła Pani z najemcą umowę na czas określony to w przypadku braku przeciwnych zapisów w umowie najmu, najemca nie musiał składać wypowiedzenia umowy. W ostatnim dniu jej obowiązywania powinien on się wyprowadzić z mieszkania i przekazać je Pani.
Dzień dobry, a co jeśli wynajmujący nie opuścił lokalu po wygaśnięciu umowy na czas określony, przestał płacić czynsz z jej wygaśnięciem i lokal zwolnił dopiero po dwóch miesiącach? Czy jest zobowiązany do uregulowania czynszu za te dwa dodatkowe miesiące, czy brak aktualnej umowy zwalnia go z tej należności?
Jeżeli najemca zajmował mieszkanie po wygaśnięciu umowy najmu jest zobowiązany płacić wynajmującemu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres zamieszkiwania. Wysokość takiego odszkodowania odpowiada wysokości czynszu najmu, jednak wynajmujący może domagać się również dodatkowego odszkodowania uzupełniającego ponad kwotę czynszu przenoszącego wszelkie koszty, które poniósł w związku podjęciem procedury eksmisyjnej, w tym koszty postępowania sądowego, zastępstwa procesowego oraz odsetek za opóźnienie.
Dzień dobry,
czy najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony ? Jaki jest okres wypowiedzenia skoro nie został uwzględniony w umowie (umowa na 3 lata) W umowie znajdują się przesłanki do rozwiązania umowy przez wynajmującego natomiast o najemcy wspomniane jest tylko to że każda ze stron może rozwiązać umowę za porozumieniem storn .
Co do zasady umowy najmu zawartej na czas określony bez przewidzianej w umowie klauzuli wypowiedzenia nie da się zakończyć za wypowiedzeniem jednej ze stron. Niejasne jest dla mnie to co Pani napisała odnośnie klauzul wypowiedzenia zawartej w umowie. Z jednej strony pisze Pani, że w umowie znajduje się zapis o możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego ( właściciela mieszkania), z drugiej, że w umowie jest wzmianka o tym, że każda strona umowy może ją wypowiedzieć za porozumieniem stron. W umowie najmu można zawrzeć klauzule wypowiedzenia skuteczną tylko względem jednej strony ( np tylko dla Wynajmującego) co wpływa na równowagę uprawnień stron, jednak jest dozwolone. Jeżeli jednak w umowie na czas określony nie ma klauzuli wypowiedzenia to można ją rozwiązać za porozumieniem stron i to niezależnie od tego czy taki zapis znalazł się w samej umowie.
Dzień dobry
Proszę napisać, wyjaśnić
Umowa najmu na czas określony
15.11.02 -15.11.03
+ Zapis
Z miesięcznym terminem wypowiedzenia dla każdej ze stron ,ze skutkiem na koniec trwania umowy
Czy 15.11.03 umowa poprostu wygasa?
Czy na miesiąc przed jej wygaśnięciem miałam zrobić wypowiedzenie?
Dziękuje
Z okoliczności, które Pani opisała wynika, że do umowy najmu zostały wprowadzone niepoprawne zapisy. Z jednej strony umowa na czas określony nie wymaga wypowiedzenia bowiem kończy się wraz z upływem terminu na jaki została zawarta. Z drugiej strony w tej umowie znalazł się zapis przypominający klauzulę wypowiedzenia, którego skutek miałby nastąpić wraz z upłynięciem terminu zakończenia umowy. Kwestię tę być może mógłby rozstrzygnąć prawnik posiłkując się pozostałymi zapisami umowy najmu, na ten moment jednak mamy za mało danych. Pozdrawiam
Czy wynajmujący może dochodzić do zwrotu kosztów poniesionych za remont mieszkania po przeszło roku od wygaśnięcia umowy?
Dodam, że nie został podpisany protokół zdawczo odbiorczy bo wynajmujący był za granicą na wakacjach. Umowa najmu była podpisana na rok i zakończyła się przeszło rok temu.
Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne oraz inne. W zakresie nakładów koniecznych zawierają się nakłady pieniężne i rzeczowe niezbędne do utrzymania i zabezpieczenia rzeczy, np. wydatki konserwację i naprawy budynku. Nakłady inne to te dokonywane dla ulepszenia nieruchomości (nakłady użyteczne) lub podnoszące jej estetykę (nakłady zbytkowne). W obu przypadkach nie są to nakłady konieczne. Rozliczanie nakładów może ale nie musi być uregulowane w umowie najmu, z uwagi na dyspozytywny charakter tych przepisów. Jeżeli nie było żadnych zapisów w umowie regulujących tą kwestię, korzystamy z przepisów ogólnych. W art. 663 k.c. w zw. z art. 677 k.c., zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Dzień dobry, a co z umowa na czas określony na rok z zapisem wypowiedzenia dwóch miesięcy, gdy najemca nie chce przedłużyć umowy to umowa kończy się z dniem określonym w umówię czy musi wypowiedzieć umowę?
W przypadku umowy na czas określony z klauzulą wypowiedzenia nie ma konieczności składania wypowiedzenia jeżeli wolą stron jest najem mieszkania do do czasu na jaki umowa została zawarta.
Umowa najmu na czas określony do 30 marca. Od dnia 30 marca umowa może zostać rozwiązana z 3 miesięcznym wypowiedzeniem. Czy umowa nie wygasa samoistnie po 30 marca jeśli nie chce już dalej wynajmować i chcę się wyprowadzić. Czy trzeba składać wypowiedzenie by umowa przestała obowiązywać po tym okresie?
Umowa zawarta na czas określony wygasa z ostatnim dniem jej obowiązywania.
Podpisałam umowę najmu na czas określony od 01/07/2022 do 30/06/2023. Nie zauważyłam, że umowa najmu się zakończyła i zapłaciłam czynsz za lipiec. W sierpniu wynajmujący przysłał mi aneks do umowy, na czas określony od 01/08/20230 do 30/06/2024. Czy w tej sytuacji mam umowę na czas określony, czy nieokreślony? Czy mogę ją wypowiedzieć? W umowie nie ma żadnych zapisów o tym. Pomimo, że przerwa pomiędzy umową, a aneksem wynosi miesiąc to i tak nadal została zawarta na czas określony, czy prawidłowo?
Po zakończeniu umowy najmu w dniu 30/06/2023 nastąpiło w tym przypadku dorozumiane przedłużenie umowy najmu, która przekształciła się w umowę na czas nieokreślony. Umowę na na czas nieokreślony można wypowiedzieć w terminach znajdujących się w przepisach kodeksu cywilnego. Jeżeli podpisała Pani aneks, który powtórnie przywraca najem na określony w nim czas to obowiązują zasady dla umowy na czas określony.
Witam,
Umowa najmu mieszkania została zawarta na czas określony. Umowa niby jest okazjonalna jednak nie było załącznika o egzekucji i nie było wskazane mieszkanie, gdzie mam się wyprowadzić. Sama umowa się skończyła w grudniu, mieszkałem do 15 marca. Zapłaciłem za cały marzec. Nie ma w umowie specjalnych zapisów o okresie wypowiedzenia. Istnieje tylko jeden zapis – w sprawach nieuregulowanych obowiązują przepisy o ochronie praw lokatorów.
Jaki jest okres wypowiedzenia?
Jeżeli w umowie na czas nieokreślony nie są wskazane terminy i sposób wypowiedzenia to taką umowę można wypowiedzieć w drodze porozumienia stron. Ewentualnie również wtedy kiedy zachodzą przesłanki wypowiedzenia w trybie natychmiastowym.
Witam.
Od 2019 r. mam zawartą umowę na czas oznaczony, przedłużaną aneksami na rok lub 6 miesięcy.
Termin umowy skończył się 31. 03.2024 nie otrzymałam żadnej wypowiedzi za to otrzymałam fakturę za kwiecień, którą opłaciłam.
Jednak mój problem polega na tym ,że właściciel kamienicy ma inne plany do mieszkania w którym przebywam . Boje się,że za chwilę nie będę miała gdzie pójść razem z dużą rodziną. Proszę o radę
Pani Ewo, Jeżeli termin wskazany w umowie najmu na czas określony upłynął to właściciel nie musiał wysyłać żadnego wypowiedzenia, a umowa wygasa z dniem na jaki została zawarta. Jednakże, jeżeli właściciel wystawił fakturę za okres przypadający po dacie wygaśnięcia umowy, w tym przypadku za kwiecień, to taką umowę uważa się za przedłużoną w sposób dorozumiany. W związku z tym łączy Panią z właścicielem mieszkania umowa najmu, która w tym momencie nie ma określonego czasu na jaki została zawarta. Taką umowę można wypowiedzieć w przypadkach i terminach zawartych w Kodeksie Cywilnym. Pozdrawiam!
Dzień dobry,
Bardzo proszę o opinie.
Umowa najmu okazjonalnego na rok 01.06.2022 do 01.06.2023 z możliwością złożenia wypowiedzenia 1 miesiąc przed. W umowie jest również zapis iż jeżeli żadna ze stron nie złoży wypowiedzenia to umowa przedłuża się automatycznie na kolejne 6 miesięcy.
Czy ta umowa przedłuża się w takim razie dalej jako najem okazjonalny ? Czy jako zwykły najem ? Również
Od roku place wyższe opłaty za czynsz administracyjny bez aneksu do umowy jedyne nie na podstawie rozmowy telefonicznej. Czy to standardowa praktyka ?
Aby odpowiedzieć na pytanie czy umowa przedłuża się o kolejne 6 miesięcy konieczne jest dokładne zbadanie treści samej umowy oraz treści załączników umowy najmu okazjonalnego. W treści tych dokumentów może być bowiem określony czas ich obowiązywania.
Witam,
zawarłam umowe najmu okazjonalnego w dniu 11.06.2024 z datą obowiązywania od 01.07 .2024.
ale w ciagu kilku dni zmieiła się moja sytaucja i chce zrezygnować z tej umowy. Czy jest taka opcja? czy poniose jakies konsekwencje? Nie płaciłam jeszcze czynszu ani zadnych innych opłat . pozdrawiam
Możliwość wypowiedzenia tej umowy zależy od treści samej umowy najmu okazjonalnego. Konsekwencje jakie będzie Pani musiała ponieść w związku z zerwaniem umowy zależą w dużej mierze od możliwości jej skutecznego wypowiedzenia.
Dzień dobry,
mam podpisaną umowę najmu na czas określony do 30 września br. Zapis umowy stanowi, że „Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu z dniem wskazanym w wypowiedzeniu tej umowy”. Jak rozumiem, umowa podpisana na czas określony wygasa po upływie terminu na jaki została zawarta czyli w tym przypadku ostatnim dniem najmu będzie dzień 30 września. Jak należy zatem rozumieć drugą część zdania tj. „… lub ulega rozwiązaniu z dniem wskazanym w wypowiedzeniu tej umowy” skoro umowa nie przewiduje w żadnym innym punkcie możliwości jej wypowiedzenia?
Panie Kamilu, umowa najmu na czas określony wygasa z upływem ostatniego dnia na jaki została zawarta i nie można jej wypowiedzieć za pomocą jednostronnej czynności prawnej ( wypowiedzenia jednej ze stron umowy najmu). Istnieją jednak możliwości jej wypowiedzenia w innym trybie np. tym przewidzianym w art 667 KC gdy najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem.
W umowie najmu na czas określony mam następujący zapis: „Umowa zostaje zawarta na okres …. (1 rok) z możliwością dalszego jej przedłużenia na okresy roczne.
Czy zapis taki jest jednoznaczny i wyklucza art. 674 KC (dorozumiane przedłużenie najmu i przekształcenie umowy najmu na czas określony w UN na czas nieokreślony)?
Zapis zredagowany w taki sposób w mojej opinii jest niejednoznaczny. Nie wiadomo czy zgodnie z wolą stron przedłużenie na dalszy okres roczny wymaga podjęcia działań przez strony czy nie. W przypadku gdyby strony nie podjęły żadnych działań ( np. w postaci podpisania aneksu przedłużającego lub kolejnej umowy na czas określony), a po upływie czasu trwania pierwotnej umowy najemca płaciłby czynsz, a wynajmujący przyjąłby go to zastosowanie miałby art. 674KC, ponieważ zachodzą przewidziane w tym artykule wątpliwości.
Mam pytanie.
Zawieram umowę najmu na czas określony na rok z 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Czy po pół roku wynajmujący może zawiadomić mnie, że za miesiąc wypowiada umowę? Dobrze rozumuję wypowiedzenie 1 miesięczne bez względu na to, że umowa jest zawarta na rok? I jaka to ma być forma wypowiedzenia pisemna, czy ustna.
Serdecznie pozdrawiam
Panie Robercie, w przypadku umowy na czas określony z przewidzianym w niej miesięcznym okresem wypowiedzenia, właściciel może wypowiedzieć Panu umowę najmu w każdym momencie trwania tej umowy. W takim przypadku najem ustaje na koniec miesiąca następującego po miesiącu, w którym doszło do Pana wypowiedzenie w taki sposób, że mógł Pan zapoznać się z jego treścią. Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej.
Witam,
podpisałam umowę z właścicielem mieszkania na rok, jednak po zakończeniu umowy i zgodzie wynajmującego mieszkam tam nadal od kilku lat. (bez kolejnej umowy). Rozumiem, że w tym przypadku umowa przedłużyła się automatycznie jeśli była zgoda na dalszy wynajem?
Właściciel chce sprzedać mieszkanie, ale zgodnie z prawem mogę mieszkać tam jeszcze 3 miesiące? Czy dobrze rozumiem?
Proszę o informację
Pani Maju, jeżeli właściciel mieszkania zgodził się aby mieszkała tam Pani po upłynięciu terminu na jaki została zawarta pierwsza umowa na czas określony i do tego przyjmował od Pani czynsz najmu to taka umowa przedłużyła się w sposób dorozumiany na czas nieokreślony. Z tym faktem również związana jest zmiana terminu wypowiedzenia najmu.
Dzień dobry. Wzmianka na umowie , że nie przechodzi ona automatycznie po zakończeniu na czas nieokreślony, daje wynajmującemu co kolwiek ?
Wszystko zależy od tego co dokładnie w takiej klauzuli umownej jest zawarte. Co do zasady jednak to zachowanie się stron po zakończeniu pierwotnej umowy najmu na czas określony będzie oddziaływać na sytuację prawną stron po jej zakończeniu.