Podatek od najmu krótkoterminowego ściśle wiąże się z inną kwestią: czy aby wynajmować swoje mieszkanie krótkoterminowo należy zakładać działalność gospodarczą? W takim przypadku wiąże się to ze znacznym podniesieniem kosztów najmu z których najbardziej oczywisty stanowi opłacanie składek ZUS. Czy stanowisko wyrażane w licznych artykułach ma poparcie w przepisach prawa?
Podatek od najmu krótkoterminowego – obywatel czy urzędnik?
Warto od razu podkreślić, że osobie fizycznej, która ma jedno mieszkanie na wynajem może nie opłacać się zakładanie działalności gospodarczej. Wiąże się z tym opłacanie składek ZUS oraz ponoszenie innych kosztów. Właściciel mieszkania , który zacznie mieć wątpliwości co do formy prowadzenia najmu krótkoterminowego oraz sposobu opodatkowania najpewniej zdecyduje się oddać swoje mieszkanie w najem długoterminowy gdzie tych wątpliwości jest mniej. Decyzja ta jest zazwyczaj związana z ryzykiem jakie stwarzają niejednoznaczne przepisy. Nie bez znaczenie jest również fakt, że Administracja skarbowa czasami bardzo szeroko i niezgodnie z przepisami interpretuje regulacje na niekorzyść podatników.
Tymczasem Sądy Administracyjne kwestionują stanowisko fiskusa w tej sprawie i przyznają rację podatnikom, którzy zaskarżyli interpretacje indywidualne wydane przez KIS. Pomimo, że w omawianej tu materii nie zaszły w ostatnim czasie żadne doniosłe zmiany w przepisach, organy podatkowe są bardziej skłonne do podważania zasady opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5% (12,5% przy przychodach powyżej 100 tyś zł). Przesądzenie tej kwestii sprowadza się przede wszystkim do legalnej definicji działalności gospodarczej w Polsce.
Najem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza
Aby dana działalność zarobkowa została zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza musi być prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z wykluczeniem innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Wśród tych wyjątków można znaleźć podpunkt nr 6, który wprost wymienia, że najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, (…) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą są innym źródłem przychodu w stosunku do pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przy kwalifikacji czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej znaczenie ma wspomniany sposób prowadzenia najmu. Musi on być wykonywany w sposób profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany, ciągły oraz prowadzony na własny rachunek i ryzyko. Jeżeli więc właściciel mieszkania sam wykonuje wszystkie czynności konieczne dla prowadzania najmu krótkoterminowego – będzie poszukiwał klientów, sprzątał, wystawiał faktury – to zarówno fiskus jak i sąd najpewniej potraktuje to jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku wynajmujący nie będzie miał możliwości opodatkowania najmu ryczałtem 8,5 %. Do wyboru pozostaną jednak opodatkowanie na zasadach ogólnych według stawek 12% i 32%. Zdecydowanie mniej korzystnym sposobem opodatkowania jest ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem 17%. Do tego dojdą inne koszty prowadzenia działalności gospodarczej w tym opłacanie składek ZUS.
Podatek od najmu krótkoterminowego w przypadku współpracy ze profesjonalistą
Sytuacja wygląda inaczej, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela ( takim jak Property for you). Jeżeli podpisanie umowy z taką firmą będzie jednorazową czynnością podjętą przez właściciela mieszkania w celu oddania nieruchomości w zarządzanie to brak jest podstaw do zaliczania przychodu z najmu do działalności gospodarczej. Nie da się bowiem stwierdzić, że w takim wypadku najem prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły. Całością spraw związanych z poszukiwaniem najemców, ich weryfikacją, przekazywaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem będzie zajmował się ów profesjonalny podmiot. Potwierdza to stanowisko wyrażone w interpretacji indywidualnej KIS jednego z moich klientów. ( 0113-KDIPT2-1.4011.131.2019.2.MM) oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16)
Argumenty Wojewódzki Sądów Administracyjnych
Sądy Administracyjne rozpatrując podobne sprawy używają również innych argumentów, które powiązane są z pobocznymi aspektami wynajmu krótkoterminowego. Brak zorganizowanego charakteru spowodowany brakiem występowania dodatkowych świadczeń, które są charakterystyczne dla usług hotelarskich oraz fakt, że podatniczka pozostawiła w mieszkaniu swoje prywatne rzeczy był podstawą do zakwestionowania interpretacji Fiskusa przez Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 ( sygn. I SA/Kr 151/17).
W innym przypadku zakwestionowano kwalifikację najmu jako działania w ramach działalności gospodarczej ze względu na zamieszkiwanie podatnika za granicą. Uwagę sądu zwrócił również fakt, że wynajmował on swoje mieszkanie na czas kiedy w nim nie zamieszkiwał. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/G 430/17). Wynajmowanie mieszkania krótkoterminowo a przy tym nie zatrudnianie innych osób, ani nie korzystanie z obsługi księgowej było podstawą do zakwestionowania stanowiska Fiskusa przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r., (sygn. akt I SA/Wr 251/17). We wszystkich tych przypadkach Sądy uchylały interpretacje KIS i przyznawały podatnikom możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5%.
Ważna ochrona prawna
Fiskus wydaje wiele interpretacji, w których kwestionuje możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem 8,5%. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest zapewne presja aparatu państwa aby głębiej sięgnąć do kieszeni podatnika. Okazuje się jednak, że taki model postępowania w wielu przypadkach jest sprzeczny z obowiązującym w Polsce prawem. W tym kontekście zawsze należy rozważyć zaskarżenie do Sądu Administracyjnego niekorzystnego rozstrzygnięcia w Indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Okazuje się bowiem, że wiele tych orzeczeń wydawanych jest przez urzędników bez właściwej analizy podstaw faktycznych i prawnych. W interesie samych wynajmujących jest zabezpieczenie się przed takimi bezprawnymi działaniami. Dobór odpowiednich argumentów przed sądem przez doświadczonego prawnika pozwoli zabezpieczyć podatnika przed skutkami niewłaściwych interpretacji podatkowych.
Potrzebujesz wsparcia w indywidualnej sprawie? Skontaktuj się z nami!
