W praktyce najmu często pojawia się problem rozliczenia kosztów naprawy. Najemcy często myślą, że właściciel jest zobowiązany do ich pokrycia. Skąd wynika takie przekonanie najemców? Być może z faktu, że części z nich wydaje się, że wynajęła hotel a nie mieszkanie, a może po prostu z nieznajomości reguł, które dotyczą tej kwestii. Prawo jest w tej materii dość ogólnie i w dużej mierze kształtowane przez praktykę, w tym orzeczenia sądów.
NAPRAWY – KTÓRE PRZEPISY JE REGULJĄ?
Kwestie napraw regulują zarówno przepisy kodeksu cywilnego jak i ustawa o ochronie praw lokatorów. W tym pierwszym zbiorze szczegółowe regulacje dotyczące najmu umieszczono w tytule XVII. Jednak przepisy dotyczące ogólnych stosunków wynajmujący-najemca można znaleźć w całym kodeksie. Zasadą jest, że właściciel ma obowiązek wydać lokal najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i dodatkowo utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Wynajmujący nie ma obowiązku naprawiania usterek i uszkodzeń lokalu, za które nie ponosi odpowiedzialności.
W ustawie o ochronie lokatorów szczególnie ważnym przepisem z perspektywy omawianego tematu jest art. 6b, który mówi, że „najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami, w szczególności najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności” (ust. 2 punkt 8). Nadto, z treści art. 681 k.c. wynika, iż „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu mieszkalnego, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Są to przepisy szczególne w stosunku do ogólnego obowiązku właściciela lokalu, a więc mające pierwszeństwo (zgodnie z zasadą Lex specialis derogat legi generali).
DZIAŁANIE PRZEPISÓW W PRAKTYCE
Należy podkreślić, że wymieniony tutaj katalog napraw obciążający najemcę nie jest zamknięty. Obejmuje on wszystko co mieści się w definicji „drobnych nakładów”, która nie doczekała się ścisłej legalnej definicji. W związku z tym mamy tylko wskazówki jak interpretować ten termin. W praktyce przyjęło się, że naprawy urządzeń i instalacji znajdujących się w środku ścian, podłogach, sufitach, a więc takie, do których najemca nie ma dostępu bez rozkuwania betonu są po stronie Wynajmującego. Podobnie sprawa wygląda w przypadku elewacji, balkonów i innych części budynku nieznajdujących się w mieszkaniu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.02.1968 roku sygn. akt I CR 73/68). Wszystkie pozostałe naprawy związane z bieżącą konserwacją obciążają najemcę i to on ponosi ich koszt.
Kolejnym istotnym przepisem jest art. 675 § 1 KC, w którym można przeczytać: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Jeżeli więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody. Musi w tym wypadku udowodnić, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem –wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206. Pojęcie „normalne zużycie” oznacza prawidłowe używanie rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
WAŻNE SĄ DOKUMENTY
Dla poczucia świętego spokoju warto przy wynajmowaniu mieszkania zadbać o prawidłowo sporządzoną dokumentację. Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie wystarczającym dowodem potwierdzającym stan mieszkania z dnia jego wydania i przejęcia. W momencie oddawania mieszkania w ręce najemcy to na nim, a nie na właścicielu mieszkania spoczywa ciężar udowodnienia, że przedmiot najmu nie był przydatny do użytku. Domniemywa się bowiem, że jego stan w tamtym momencie był dobry. (Wyrok SR w Gdyni Dnia 15 kwietnia 2016 roku I 1 C 1794/15) .
Poza dokumentem stwierdzającym stan mieszkania dobrze jest wykonać dokumentację fotograficzną, którą można załączyć do protokołu. Takie rozwiązanie pozwala zminimalizować nieścisłości dotyczące skali ewentualnych zniszczeń. W umowie najmu warto umieścić zapis o kaucji. W razie zniszczeń Wynajmujący będzie mógł pokryć z niej koszty w pierwszej kolejności. Dobrze jest również dodać zapis zakazujący rozliczania ostatniego czynszu z kaucji. W takim przypadku bowiem jej pobieranie mija się z celem.
NA CO TRZEBA ZWRÓCIĆ UWAGĘ JEŻELI CHODZI O NAPRAWY
Jak wiadomo „najwyższą formą zaufania jest kontrola”. Warto przynajmniej raz na pół roku pojawić się w mieszkaniu, aby sprawdzić czy najemca dobrze o nie dba. Niekoniecznie potrzebna jest wizyta wyłącznie w tym celu. Można to zrobić przy okazji podpisania aneksu do umowy czy odbioru rzeczy pozostawionych w mieszkaniu. Kolejną istotną sprawą jest ubezpieczenie mieszkania. To rozwiązanie przyda się szczególnie w przypadku dużych zniszczeń. Dobrą praktyką jest również zobowiązanie najemcy (np. w treści umowy) aby wykupił również ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Nie jest bowiem wykluczone, że działania lub zaniechania najemcy spowodują szkodę w majątku osób zamieszkujących w sąsiedztwie. Najpopularniejszym przykładem jest tutaj zalanie mieszkania z dołu przez uszkodzoną pralkę.
Wreszcie dobrym sposobem na uniknięcie nieporozumień co do kwestii ponoszenia kosztów napraw, jest wytłumaczenie najemcy jak to wygląda w praktyce. Gram prewencji jest wart więcej niż kilogram leków. W przypadku dobrych relacji z najemcą wyzwaniem może być powiedzenie, że w praktyce większość napraw najemca musi sfinansować sam. W takim przypadku warto jest zastanowić się nad wynajęciem firmy kompleksowo zarządzającej najmem mieszkań, która zajmie się organizacją najmu oraz kontaktem z najemcą.
W praktyce najmu często pojawia się problem rozliczenia kosztów naprawy. Najemcy często myślą, że właściciel jest zobowiązany do ich pokrycia. Skąd wynika takie przekonanie najemców? Być może z faktu, że części z nich wydaje się, że wynajęła hotel a nie mieszkanie, a może po prostu z nieznajomości reguł, które dotyczą tej kwestii. Prawo jest w tej materii dość ogólnie i w dużej mierze kształtowane przez praktykę, w tym orzeczenia sądów.
NAPRAWY – KTÓRE PRZEPISY JE REGULJĄ?
Kwestie napraw regulują zarówno przepisy kodeksu cywilnego jak i ustawa o ochronie praw lokatorów. W tym pierwszym zbiorze szczegółowe regulacje dotyczące najmu umieszczono w tytule XVII. Jednak przepisy dotyczące ogólnych stosunków wynajmujący-najemca można znaleźć w całym kodeksie. Zasadą jest, że właściciel ma obowiązek wydać lokal najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i dodatkowo utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Wynajmujący nie ma obowiązku naprawiania usterek i uszkodzeń lokalu, za które nie ponosi odpowiedzialności.
W ustawie o ochronie lokatorów szczególnie ważnym przepisem z perspektywy omawianego tematu jest art. 6b, który mówi, że „najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami, w szczególności najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności” (ust. 2 punkt 8). Nadto, z treści art. 681 k.c. wynika, iż „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu mieszkalnego, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Są to przepisy szczególne w stosunku do ogólnego obowiązku właściciela lokalu, a więc mające pierwszeństwo (zgodnie z zasadą Lex specialis derogat legi generali).
DZIAŁANIE PRZEPISÓW W PRAKTYCE
Należy podkreślić, że wymieniony tutaj katalog napraw obciążający najemcę nie jest zamknięty. Obejmuje on wszystko co mieści się w definicji „drobnych nakładów”, która nie doczekała się ścisłej legalnej definicji. W związku z tym mamy tylko wskazówki jak interpretować ten termin. W praktyce przyjęło się, że naprawy urządzeń i instalacji znajdujących się w środku ścian, podłogach, sufitach, a więc takie, do których najemca nie ma dostępu bez rozkuwania betonu są po stronie Wynajmującego. Podobnie sprawa wygląda w przypadku elewacji, balkonów i innych części budynku nieznajdujących się w mieszkaniu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.02.1968 roku sygn. akt I CR 73/68). Wszystkie pozostałe naprawy związane z bieżącą konserwacją obciążają najemcę i to on ponosi ich koszt.
Kolejnym istotnym przepisem jest art. 675 § 1 KC, w którym można przeczytać: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Jeżeli więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody. Musi w tym wypadku udowodnić, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem –wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206. Pojęcie „normalne zużycie” oznacza prawidłowe używanie rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
WAŻNE SĄ DOKUMENTY
Dla poczucia świętego spokoju warto przy wynajmowaniu mieszkania zadbać o prawidłowo sporządzoną dokumentację. Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie wystarczającym dowodem potwierdzającym stan mieszkania z dnia jego wydania i przejęcia. W momencie oddawania mieszkania w ręce najemcy to na nim, a nie na właścicielu mieszkania spoczywa ciężar udowodnienia, że przedmiot najmu nie był przydatny do użytku. Domniemywa się bowiem, że jego stan w tamtym momencie był dobry. (Wyrok SR w Gdyni Dnia 15 kwietnia 2016 roku I 1 C 1794/15) .
Poza dokumentem stwierdzającym stan mieszkania dobrze jest wykonać dokumentację fotograficzną, którą można załączyć do protokołu. Takie rozwiązanie pozwala zminimalizować nieścisłości dotyczące skali ewentualnych zniszczeń. W umowie najmu warto umieścić zapis o kaucji. W razie zniszczeń Wynajmujący będzie mógł pokryć z niej koszty w pierwszej kolejności. Dobrze jest również dodać zapis zakazujący rozliczania ostatniego czynszu z kaucji. W takim przypadku bowiem jej pobieranie mija się z celem.
NA CO TRZEBA ZWRÓCIĆ UWAGĘ JEŻELI CHODZI O NAPRAWY
Jak wiadomo „najwyższą formą zaufania jest kontrola”. Warto przynajmniej raz na pół roku pojawić się w mieszkaniu, aby sprawdzić czy najemca dobrze o nie dba. Niekoniecznie potrzebna jest wizyta wyłącznie w tym celu. Można to zrobić przy okazji podpisania aneksu do umowy czy odbioru rzeczy pozostawionych w mieszkaniu. Kolejną istotną sprawą jest ubezpieczenie mieszkania. To rozwiązanie przyda się szczególnie w przypadku dużych zniszczeń. Dobrą praktyką jest również zobowiązanie najemcy (np. w treści umowy) aby wykupił również ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Nie jest bowiem wykluczone, że działania lub zaniechania najemcy spowodują szkodę w majątku osób zamieszkujących w sąsiedztwie. Najpopularniejszym przykładem jest tutaj zalanie mieszkania z dołu przez uszkodzoną pralkę.
Wreszcie dobrym sposobem na uniknięcie nieporozumień co do kwestii ponoszenia kosztów napraw, jest wytłumaczenie najemcy jak to wygląda w praktyce. Gram prewencji jest wart więcej niż kilogram leków. W przypadku dobrych relacji z najemcą wyzwaniem może być powiedzenie, że w praktyce większość napraw najemca musi sfinansować sam. W takim przypadku warto jest zastanowić się nad wynajęciem firmy kompleksowo zarządzającej najmem mieszkań, która zajmie się organizacją najmu oraz kontaktem z najemcą.
