Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu na czas określony można uregulować w treści umowy najmu, a także znaleźć je w przepisach ustawowych. O ile w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony brak zapisów umownych na temat terminów wypowiedzenia można zastąpić regułami z art. 673 §2 Kodeksu Cywilnego , o tyle ten sam artykuł Kodeksu określa już tylko ogólną regułę dotyczącą wypowiedzenia w przypadku umowy najmu na czas określony (673 §3).
Jednostronne wypowiedzenie umowy
Ogólna zasada dotycząca wypowiadania umów na czas określony uprawnia strony do wypowiedzenia wyłącznie w wypadkach określonych w umowie najmu. Oznacza to, że zarówno najemca jak i wynajmujący już na etapie podpisywania umowy muszą przewidzieć możliwość jej późniejszego wypowiedzenia. Jeżeli nie zawrą klauzuli wypowiedzenia to żadna ze stron umowy jej nie wypowie poprzez wysłanie jednostronnego oświadczenia drugiej stronie. W tym przypadku celem ustawodawcy było zapewnienie trwałości umowy i zagwarantowanie ochrony obu stronom. Dzięki temu Wynajmujący może liczyć, że będzie otrzymywał czynsz aż do czasu zakończenia najmu określonego w umowie. Najemca natomiast zyska pewność, że do tej samej daty będzie mógł mieszkać w lokalu. Miało to na celu wyeliminowanie ryzyka dla obu stron co do wcześniejszego zakończenia umowy jednostronną czynnością prawną (Wypowiedzeniem). Takie rozwiązanie pozwala obu stronom na lepsze planowanie działań w swoim życiu osobistym lub gospodarczym.
Klauzula wypowiedzenia w treści umowy
Taką interpretację przepisu 673§3 KC potwierdza w Wyroku Sąd Najwyższy. W rezultacie wprowadzono zakaz wypowiadania umów najmu na czas określony poprzez swobodne uznanie jednej strony. Powyższe nie oznacza oczywiście, że strony umowy muszą kontynuować umowę najmu na czas określony bez względu na okoliczności. W ramach zasady swobody umów najemca i wynajmujący zawrzeć w umowie najmu klauzulę wypowiedzenia. Należy pamiętać jednak aby jednoznacznie określić w niej przyczynę wypowiedzenia. Trzeba bowiem pamiętać, że w przepisie 673§3 użyto sformułowania „w wypadkach określonych w umowie”. Może to być więc fakt lub zdarzenie, które miałoby wystąpić w przyszłości.
Często zdarza się, że strony posługują się ogólnym sformułowaniem „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2006 r. (Sygn. III CZP 92/06) dopuścił taką przesłankę. Jednak już samo określenie ważnej przyczyny może powodować wątpliwości, a co za tym idzie związane z nimi większe ryzyko. W przypadku braku jednakowego rozumienia tego terminu przez strony, aby rozstrzygnąć tą wątpliwość, niezbędne będzie skierowanie sprawy do sądu.
Jak zakończyć umowę najmu na czas określony gdy brak w niej klauzuli wypowiedzenia?
Gdy strony nie zawarły w treści umowy najmu klauzuli wypowiedzenia i na etapie jej trwania jedna lub obie strony chciałyby ją wypowiedzieć niezbędne będzie między nimi porozumienie. Najlepiej sporządzić je na piśmie i określić jego szczegółowe warunki. Należy przede wszystkim określić datę rozwiązania umowy, a także ewentualne wygaśnięcie zobowiązań. Wynajmujący może również postawić najemcy warunek, na przykład aby znalazł nowego najemcę na swoje zastępstwo. Jeżeli pomimo braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu, jedna strona wyśle wypowiedzenie do drugiej strony pozostanie ono bezskuteczne. Umowa najmu w dalszym ciągu będzie wiążąca tak samo jak wynikające z niej zobowiązania. Jeżeli takie oświadczenie złoży najemca, będzie on mimo wszystko zobowiązany do zapłaty czynszu za okres na jaki została zawarta umowa. Będzie tak nawet jeżeli opróżni i opuści wynajmowany lokal. Jeżeli to wynajmujący złoży oświadczenie tego typu to najemca do końca umowy będzie mógł w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu do czasu zakończenia umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu w szczególnym trybie przez najemcę
W wyjątkowych sytuacjach strony mogą wypowiedzieć umowę najmu na czas określony nawet jeżeli zawarły w niej klauzuli wypowiedzenia. Dla najemcy mieszkania podstawą takiego zakończenia umowy będzie art. 682 KC mówiący o wadach wynajętego lokalu zagrażającym zdrowiu najemcy lub jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. W tym wypadku nie trzeba zachowywać żadnych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie. Więcej na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w trybie natychmiastowym piszę w tym artykule.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 1 grudnia 1986 wskazał, że stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków sanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. II CR 199/74). Pomimo, że orzeczenie zostało wydane już dawno, nie straciło na aktualności. Uprawnienie do takiego wypowiedzenia umowy najemca nabywa po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego tego obowiązku. Wezwanie to najemca może przedstawić w każdej prawnie dozwolonej formie.
Przesłanki wypowiedzenia przez wynajmującego
Również wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy na czas określony bez klauzuli wypowiedzenia. Katalog powodów dla których może to zrobić jest zamknięty i można go znaleźć w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Można w nim znaleźć naruszenia polegające na używaniu lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków najemcy, niszczenia lub powstawania szkód w przedmiocie najmu lub wykraczania w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub dopuszczania się zwłoki w zapłacie czynszu. Jest to szersze zagadnienie, które rozwijam w osobnym artykule. Tutaj wspomnę tylko, że wynajmujący musi spełnić dodatkowe warunki, żeby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne m. in poprzez doręczenie najemcy pisemnego upomnienia do zaprzestania naruszeń.
O momencie wypowiedzenia umowy najmu warto pomyśleć już na etapie jej zawierania. Późniejsze próby jego zakończenia mogą okazać się bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do realizacji. Po podjęciu decyzji o umieszczeniu klauzuli w umowie dobrze jest precyzyjnie określić warunki wypowiedzenia umowy, żeby ograniczyć niepewność prawną i tym samym ryzyko całej ewentualnej operacji. Umowa najmu na czas określony nie musi wygasać po okresie na jaki została zawarta. Jeżeli pomimo upływu tego okresu strony umowy zachowują się tak jakby chciały ją kontynuować, może dość do dorozumianego przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawie dotyczącej najmu mieszkania? Skontaktuj się z nami!
Podatek od najmu krótkoterminowego ściśle wiąże się z inną kwestią: czy aby wynajmować swoje mieszkanie krótkoterminowo należy zakładać działalność gospodarczą? W takim przypadku wiąże się to ze znacznym podniesieniem kosztów najmu z których najbardziej oczywisty stanowi opłacanie składek ZUS. Czy stanowisko wyrażane w licznych artykułach ma poparcie w przepisach prawa?
Podatek od najmu krótkoterminowego – obywatel czy urzędnik?
Warto od razu podkreślić, że osobie fizycznej, która ma jedno mieszkanie na wynajem może nie opłacać się zakładanie działalności gospodarczej. Wiąże się z tym opłacanie składek ZUS oraz ponoszenie innych kosztów. Właściciel mieszkania , który zacznie mieć wątpliwości co do formy prowadzenia najmu krótkoterminowego oraz sposobu opodatkowania najpewniej zdecyduje się oddać swoje mieszkanie w najem długoterminowy gdzie tych wątpliwości jest mniej. Decyzja ta jest zazwyczaj związana z ryzykiem jakie stwarzają niejednoznaczne przepisy. Nie bez znaczenie jest również fakt, że Administracja skarbowa czasami bardzo szeroko i niezgodnie z przepisami interpretuje regulacje na niekorzyść podatników.
Tymczasem Sądy Administracyjne kwestionują stanowisko fiskusa w tej sprawie i przyznają rację podatnikom, którzy zaskarżyli interpretacje indywidualne wydane przez KIS. Pomimo, że w omawianej tu materii nie zaszły w ostatnim czasie żadne doniosłe zmiany w przepisach, organy podatkowe są bardziej skłonne do podważania zasady opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5% (12,5% przy przychodach powyżej 100 tyś zł). Przesądzenie tej kwestii sprowadza się przede wszystkim do legalnej definicji działalności gospodarczej w Polsce.
Najem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza
Aby dana działalność zarobkowa została zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza musi być prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z wykluczeniem innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Wśród tych wyjątków można znaleźć podpunkt nr 6, który wprost wymienia, że najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, (…) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą są innym źródłem przychodu w stosunku do pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przy kwalifikacji czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej znaczenie ma wspomniany sposób prowadzenia najmu. Musi on być wykonywany w sposób profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany, ciągły oraz prowadzony na własny rachunek i ryzyko. Jeżeli więc właściciel mieszkania sam wykonuje wszystkie czynności konieczne dla prowadzania najmu krótkoterminowego – będzie poszukiwał klientów, sprzątał, wystawiał faktury – to zarówno fiskus jak i sąd najpewniej potraktuje to jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku wynajmujący nie będzie miał możliwości opodatkowania najmu ryczałtem 8,5 %. Do wyboru pozostaną jednak opodatkowanie na zasadach ogólnych według stawek 12% i 32%. Zdecydowanie mniej korzystnym sposobem opodatkowania jest ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem 17%. Do tego dojdą inne koszty prowadzenia działalności gospodarczej w tym opłacanie składek ZUS.
Podatek od najmu krótkoterminowego w przypadku współpracy ze profesjonalistą
Sytuacja wygląda inaczej, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela ( takim jak Property for you). Jeżeli podpisanie umowy z taką firmą będzie jednorazową czynnością podjętą przez właściciela mieszkania w celu oddania nieruchomości w zarządzanie to brak jest podstaw do zaliczania przychodu z najmu do działalności gospodarczej. Nie da się bowiem stwierdzić, że w takim wypadku najem prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły. Całością spraw związanych z poszukiwaniem najemców, ich weryfikacją, przekazywaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem będzie zajmował się ów profesjonalny podmiot. Potwierdza to stanowisko wyrażone w interpretacji indywidualnej KIS jednego z moich klientów. ( 0113-KDIPT2-1.4011.131.2019.2.MM) oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16)
Argumenty Wojewódzki Sądów Administracyjnych
Sądy Administracyjne rozpatrując podobne sprawy używają również innych argumentów, które powiązane są z pobocznymi aspektami wynajmu krótkoterminowego. Brak zorganizowanego charakteru spowodowany brakiem występowania dodatkowych świadczeń, które są charakterystyczne dla usług hotelarskich oraz fakt, że podatniczka pozostawiła w mieszkaniu swoje prywatne rzeczy był podstawą do zakwestionowania interpretacji Fiskusa przez Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 ( sygn. I SA/Kr 151/17).
W innym przypadku zakwestionowano kwalifikację najmu jako działania w ramach działalności gospodarczej ze względu na zamieszkiwanie podatnika za granicą. Uwagę sądu zwrócił również fakt, że wynajmował on swoje mieszkanie na czas kiedy w nim nie zamieszkiwał. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/G 430/17). Wynajmowanie mieszkania krótkoterminowo a przy tym nie zatrudnianie innych osób, ani nie korzystanie z obsługi księgowej było podstawą do zakwestionowania stanowiska Fiskusa przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r., (sygn. akt I SA/Wr 251/17). We wszystkich tych przypadkach Sądy uchylały interpretacje KIS i przyznawały podatnikom możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5%.
Ważna ochrona prawna
Fiskus wydaje wiele interpretacji, w których kwestionuje możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem 8,5%. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest zapewne presja aparatu państwa aby głębiej sięgnąć do kieszeni podatnika. Okazuje się jednak, że taki model postępowania w wielu przypadkach jest sprzeczny z obowiązującym w Polsce prawem. W tym kontekście zawsze należy rozważyć zaskarżenie do Sądu Administracyjnego niekorzystnego rozstrzygnięcia w Indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Okazuje się bowiem, że wiele tych orzeczeń wydawanych jest przez urzędników bez właściwej analizy podstaw faktycznych i prawnych. W interesie samych wynajmujących jest zabezpieczenie się przed takimi bezprawnymi działaniami. Dobór odpowiednich argumentów przed sądem przez doświadczonego prawnika pozwoli zabezpieczyć podatnika przed skutkami niewłaściwych interpretacji podatkowych.
Potrzebujesz wsparcia w indywidualnej sprawie? Skontaktuj się z nami!
Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu na czas określony można uregulować w treści umowy najmu, a także znaleźć je w przepisach ustawowych. O ile w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony brak zapisów umownych na temat terminów wypowiedzenia można zastąpić regułami z art. 673 §2 Kodeksu Cywilnego , o tyle ten sam artykuł Kodeksu określa już tylko ogólną regułę dotyczącą wypowiedzenia w przypadku umowy najmu na czas określony (673 §3).
Jednostronne wypowiedzenie umowy
Ogólna zasada dotycząca wypowiadania umów na czas określony uprawnia strony do wypowiedzenia wyłącznie w wypadkach określonych w umowie najmu. Oznacza to, że zarówno najemca jak i wynajmujący już na etapie podpisywania umowy muszą przewidzieć możliwość jej późniejszego wypowiedzenia. Jeżeli nie zawrą klauzuli wypowiedzenia to żadna ze stron umowy jej nie wypowie poprzez wysłanie jednostronnego oświadczenia drugiej stronie. W tym przypadku celem ustawodawcy było zapewnienie trwałości umowy i zagwarantowanie ochrony obu stronom. Dzięki temu Wynajmujący może liczyć, że będzie otrzymywał czynsz aż do czasu zakończenia najmu określonego w umowie. Najemca natomiast zyska pewność, że do tej samej daty będzie mógł mieszkać w lokalu. Miało to na celu wyeliminowanie ryzyka dla obu stron co do wcześniejszego zakończenia umowy jednostronną czynnością prawną (Wypowiedzeniem). Takie rozwiązanie pozwala obu stronom na lepsze planowanie działań w swoim życiu osobistym lub gospodarczym.
Klauzula wypowiedzenia w treści umowy
Taką interpretację przepisu 673§3 KC potwierdza w Wyroku Sąd Najwyższy. W rezultacie wprowadzono zakaz wypowiadania umów najmu na czas określony poprzez swobodne uznanie jednej strony. Powyższe nie oznacza oczywiście, że strony umowy muszą kontynuować umowę najmu na czas określony bez względu na okoliczności. W ramach zasady swobody umów najemca i wynajmujący zawrzeć w umowie najmu klauzulę wypowiedzenia. Należy pamiętać jednak aby jednoznacznie określić w niej przyczynę wypowiedzenia. Trzeba bowiem pamiętać, że w przepisie 673§3 użyto sformułowania „w wypadkach określonych w umowie”. Może to być więc fakt lub zdarzenie, które miałoby wystąpić w przyszłości.
Często zdarza się, że strony posługują się ogólnym sformułowaniem „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2006 r. (Sygn. III CZP 92/06) dopuścił taką przesłankę. Jednak już samo określenie ważnej przyczyny może powodować wątpliwości, a co za tym idzie związane z nimi większe ryzyko. W przypadku braku jednakowego rozumienia tego terminu przez strony, aby rozstrzygnąć tą wątpliwość, niezbędne będzie skierowanie sprawy do sądu.
Jak zakończyć umowę najmu na czas określony gdy brak w niej klauzuli wypowiedzenia?
Gdy strony nie zawarły w treści umowy najmu klauzuli wypowiedzenia i na etapie jej trwania jedna lub obie strony chciałyby ją wypowiedzieć niezbędne będzie między nimi porozumienie. Najlepiej sporządzić je na piśmie i określić jego szczegółowe warunki. Należy przede wszystkim określić datę rozwiązania umowy, a także ewentualne wygaśnięcie zobowiązań. Wynajmujący może również postawić najemcy warunek, na przykład aby znalazł nowego najemcę na swoje zastępstwo. Jeżeli pomimo braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu, jedna strona wyśle wypowiedzenie do drugiej strony pozostanie ono bezskuteczne. Umowa najmu w dalszym ciągu będzie wiążąca tak samo jak wynikające z niej zobowiązania. Jeżeli takie oświadczenie złoży najemca, będzie on mimo wszystko zobowiązany do zapłaty czynszu za okres na jaki została zawarta umowa. Będzie tak nawet jeżeli opróżni i opuści wynajmowany lokal. Jeżeli to wynajmujący złoży oświadczenie tego typu to najemca do końca umowy będzie mógł w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu do czasu zakończenia umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu w szczególnym trybie przez najemcę
W wyjątkowych sytuacjach strony mogą wypowiedzieć umowę najmu na czas określony nawet jeżeli zawarły w niej klauzuli wypowiedzenia. Dla najemcy mieszkania podstawą takiego zakończenia umowy będzie art. 682 KC mówiący o wadach wynajętego lokalu zagrażającym zdrowiu najemcy lub jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. W tym wypadku nie trzeba zachowywać żadnych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie. Więcej na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w trybie natychmiastowym piszę w tym artykule.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 1 grudnia 1986 wskazał, że stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków sanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. II CR 199/74). Pomimo, że orzeczenie zostało wydane już dawno, nie straciło na aktualności. Uprawnienie do takiego wypowiedzenia umowy najemca nabywa po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego tego obowiązku. Wezwanie to najemca może przedstawić w każdej prawnie dozwolonej formie.
Przesłanki wypowiedzenia przez wynajmującego
Również wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy na czas określony bez klauzuli wypowiedzenia. Katalog powodów dla których może to zrobić jest zamknięty i można go znaleźć w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Można w nim znaleźć naruszenia polegające na używaniu lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków najemcy, niszczenia lub powstawania szkód w przedmiocie najmu lub wykraczania w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub dopuszczania się zwłoki w zapłacie czynszu. Jest to szersze zagadnienie, które rozwijam w osobnym artykule. Tutaj wspomnę tylko, że wynajmujący musi spełnić dodatkowe warunki, żeby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne m. in poprzez doręczenie najemcy pisemnego upomnienia do zaprzestania naruszeń.
O momencie wypowiedzenia umowy najmu warto pomyśleć już na etapie jej zawierania. Późniejsze próby jego zakończenia mogą okazać się bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do realizacji. Po podjęciu decyzji o umieszczeniu klauzuli w umowie dobrze jest precyzyjnie określić warunki wypowiedzenia umowy, żeby ograniczyć niepewność prawną i tym samym ryzyko całej ewentualnej operacji. Umowa najmu na czas określony nie musi wygasać po okresie na jaki została zawarta. Jeżeli pomimo upływu tego okresu strony umowy zachowują się tak jakby chciały ją kontynuować, może dość do dorozumianego przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawie dotyczącej najmu mieszkania? Skontaktuj się z nami!
Podatek od najmu krótkoterminowego ściśle wiąże się z inną kwestią: czy aby wynajmować swoje mieszkanie krótkoterminowo należy zakładać działalność gospodarczą? W takim przypadku wiąże się to ze znacznym podniesieniem kosztów najmu z których najbardziej oczywisty stanowi opłacanie składek ZUS. Czy stanowisko wyrażane w licznych artykułach ma poparcie w przepisach prawa?
Podatek od najmu krótkoterminowego – obywatel czy urzędnik?
Warto od razu podkreślić, że osobie fizycznej, która ma jedno mieszkanie na wynajem może nie opłacać się zakładanie działalności gospodarczej. Wiąże się z tym opłacanie składek ZUS oraz ponoszenie innych kosztów. Właściciel mieszkania , który zacznie mieć wątpliwości co do formy prowadzenia najmu krótkoterminowego oraz sposobu opodatkowania najpewniej zdecyduje się oddać swoje mieszkanie w najem długoterminowy gdzie tych wątpliwości jest mniej. Decyzja ta jest zazwyczaj związana z ryzykiem jakie stwarzają niejednoznaczne przepisy. Nie bez znaczenie jest również fakt, że Administracja skarbowa czasami bardzo szeroko i niezgodnie z przepisami interpretuje regulacje na niekorzyść podatników.
Tymczasem Sądy Administracyjne kwestionują stanowisko fiskusa w tej sprawie i przyznają rację podatnikom, którzy zaskarżyli interpretacje indywidualne wydane przez KIS. Pomimo, że w omawianej tu materii nie zaszły w ostatnim czasie żadne doniosłe zmiany w przepisach, organy podatkowe są bardziej skłonne do podważania zasady opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5% (12,5% przy przychodach powyżej 100 tyś zł). Przesądzenie tej kwestii sprowadza się przede wszystkim do legalnej definicji działalności gospodarczej w Polsce.
Najem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza
Aby dana działalność zarobkowa została zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza musi być prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z wykluczeniem innych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Wśród tych wyjątków można znaleźć podpunkt nr 6, który wprost wymienia, że najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, (…) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą są innym źródłem przychodu w stosunku do pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przy kwalifikacji czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej znaczenie ma wspomniany sposób prowadzenia najmu. Musi on być wykonywany w sposób profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany, ciągły oraz prowadzony na własny rachunek i ryzyko. Jeżeli więc właściciel mieszkania sam wykonuje wszystkie czynności konieczne dla prowadzania najmu krótkoterminowego – będzie poszukiwał klientów, sprzątał, wystawiał faktury – to zarówno fiskus jak i sąd najpewniej potraktuje to jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku wynajmujący nie będzie miał możliwości opodatkowania najmu ryczałtem 8,5 %. Do wyboru pozostaną jednak opodatkowanie na zasadach ogólnych według stawek 12% i 32%. Zdecydowanie mniej korzystnym sposobem opodatkowania jest ryczałt od usług związanych z zakwaterowaniem 17%. Do tego dojdą inne koszty prowadzenia działalności gospodarczej w tym opłacanie składek ZUS.
Podatek od najmu krótkoterminowego w przypadku współpracy ze profesjonalistą
Sytuacja wygląda inaczej, gdy właściciel mieszkania podpisze umowę z profesjonalnym podmiotem, zajmującym się wynajmem lokalu w imieniu właściciela ( takim jak Property for you). Jeżeli podpisanie umowy z taką firmą będzie jednorazową czynnością podjętą przez właściciela mieszkania w celu oddania nieruchomości w zarządzanie to brak jest podstaw do zaliczania przychodu z najmu do działalności gospodarczej. Nie da się bowiem stwierdzić, że w takim wypadku najem prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły. Całością spraw związanych z poszukiwaniem najemców, ich weryfikacją, przekazywaniem i odbieraniem kluczy, sprzątaniem będzie zajmował się ów profesjonalny podmiot. Potwierdza to stanowisko wyrażone w interpretacji indywidualnej KIS jednego z moich klientów. ( 0113-KDIPT2-1.4011.131.2019.2.MM) oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 3048/16)
Argumenty Wojewódzki Sądów Administracyjnych
Sądy Administracyjne rozpatrując podobne sprawy używają również innych argumentów, które powiązane są z pobocznymi aspektami wynajmu krótkoterminowego. Brak zorganizowanego charakteru spowodowany brakiem występowania dodatkowych świadczeń, które są charakterystyczne dla usług hotelarskich oraz fakt, że podatniczka pozostawiła w mieszkaniu swoje prywatne rzeczy był podstawą do zakwestionowania interpretacji Fiskusa przez Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 ( sygn. I SA/Kr 151/17).
W innym przypadku zakwestionowano kwalifikację najmu jako działania w ramach działalności gospodarczej ze względu na zamieszkiwanie podatnika za granicą. Uwagę sądu zwrócił również fakt, że wynajmował on swoje mieszkanie na czas kiedy w nim nie zamieszkiwał. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/G 430/17). Wynajmowanie mieszkania krótkoterminowo a przy tym nie zatrudnianie innych osób, ani nie korzystanie z obsługi księgowej było podstawą do zakwestionowania stanowiska Fiskusa przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r., (sygn. akt I SA/Wr 251/17). We wszystkich tych przypadkach Sądy uchylały interpretacje KIS i przyznawały podatnikom możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5%.
Ważna ochrona prawna
Fiskus wydaje wiele interpretacji, w których kwestionuje możliwość opodatkowania najmu krótkoterminowego ryczałtem 8,5%. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest zapewne presja aparatu państwa aby głębiej sięgnąć do kieszeni podatnika. Okazuje się jednak, że taki model postępowania w wielu przypadkach jest sprzeczny z obowiązującym w Polsce prawem. W tym kontekście zawsze należy rozważyć zaskarżenie do Sądu Administracyjnego niekorzystnego rozstrzygnięcia w Indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Okazuje się bowiem, że wiele tych orzeczeń wydawanych jest przez urzędników bez właściwej analizy podstaw faktycznych i prawnych. W interesie samych wynajmujących jest zabezpieczenie się przed takimi bezprawnymi działaniami. Dobór odpowiednich argumentów przed sądem przez doświadczonego prawnika pozwoli zabezpieczyć podatnika przed skutkami niewłaściwych interpretacji podatkowych.
Potrzebujesz wsparcia w indywidualnej sprawie? Skontaktuj się z nami!
