Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu na czas określony można uregulować w treści umowy najmu, a także znaleźć je w przepisach ustawowych. O ile w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony brak zapisów umownych na temat terminów wypowiedzenia można zastąpić regułami z art. 673 §2 Kodeksu Cywilnego , o tyle ten sam artykuł Kodeksu określa już tylko ogólną regułę dotyczącą wypowiedzenia w przypadku umowy najmu na czas określony (673 §3).
Jednostronne wypowiedzenie umowy
Ogólna zasada dotycząca wypowiadania umów na czas określony uprawnia strony do wypowiedzenia wyłącznie w wypadkach określonych w umowie najmu. Oznacza to, że zarówno najemca jak i wynajmujący już na etapie podpisywania umowy muszą przewidzieć możliwość jej późniejszego wypowiedzenia. Jeżeli nie zawrą klauzuli wypowiedzenia to żadna ze stron umowy jej nie wypowie poprzez wysłanie jednostronnego oświadczenia drugiej stronie. W tym przypadku celem ustawodawcy było zapewnienie trwałości umowy i zagwarantowanie ochrony obu stronom. Dzięki temu Wynajmujący może liczyć, że będzie otrzymywał czynsz aż do czasu zakończenia najmu określonego w umowie. Najemca natomiast zyska pewność, że do tej samej daty będzie mógł mieszkać w lokalu. Miało to na celu wyeliminowanie ryzyka dla obu stron co do wcześniejszego zakończenia umowy jednostronną czynnością prawną (Wypowiedzeniem). Takie rozwiązanie pozwala obu stronom na lepsze planowanie działań w swoim życiu osobistym lub gospodarczym.
Klauzula wypowiedzenia w treści umowy
Taką interpretację przepisu 673§3 KC potwierdza w Wyroku Sąd Najwyższy. W rezultacie wprowadzono zakaz wypowiadania umów najmu na czas określony poprzez swobodne uznanie jednej strony. Powyższe nie oznacza oczywiście, że strony umowy muszą kontynuować umowę najmu na czas określony bez względu na okoliczności. W ramach zasady swobody umów najemca i wynajmujący zawrzeć w umowie najmu klauzulę wypowiedzenia. Należy pamiętać jednak aby jednoznacznie określić w niej przyczynę wypowiedzenia. Trzeba bowiem pamiętać, że w przepisie 673§3 użyto sformułowania „w wypadkach określonych w umowie”. Może to być więc fakt lub zdarzenie, które miałoby wystąpić w przyszłości.
Często zdarza się, że strony posługują się ogólnym sformułowaniem „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2006 r. (Sygn. III CZP 92/06) dopuścił taką przesłankę. Jednak już samo określenie ważnej przyczyny może powodować wątpliwości, a co za tym idzie związane z nimi większe ryzyko. W przypadku braku jednakowego rozumienia tego terminu przez strony, aby rozstrzygnąć tą wątpliwość, niezbędne będzie skierowanie sprawy do sądu.
Jak zakończyć umowę najmu na czas określony gdy brak w niej klauzuli wypowiedzenia?
Gdy strony nie zawarły w treści umowy najmu klauzuli wypowiedzenia i na etapie jej trwania jedna lub obie strony chciałyby ją wypowiedzieć niezbędne będzie między nimi porozumienie. Najlepiej sporządzić je na piśmie i określić jego szczegółowe warunki. Należy przede wszystkim określić datę rozwiązania umowy, a także ewentualne wygaśnięcie zobowiązań. Wynajmujący może również postawić najemcy warunek, na przykład aby znalazł nowego najemcę na swoje zastępstwo. Jeżeli pomimo braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu, jedna strona wyśle wypowiedzenie do drugiej strony pozostanie ono bezskuteczne. Umowa najmu w dalszym ciągu będzie wiążąca tak samo jak wynikające z niej zobowiązania. Jeżeli takie oświadczenie złoży najemca, będzie on mimo wszystko zobowiązany do zapłaty czynszu za okres na jaki została zawarta umowa. Będzie tak nawet jeżeli opróżni i opuści wynajmowany lokal. Jeżeli to wynajmujący złoży oświadczenie tego typu to najemca do końca umowy będzie mógł w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu do czasu zakończenia umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu w szczególnym trybie przez najemcę
W wyjątkowych sytuacjach strony mogą wypowiedzieć umowę najmu na czas określony nawet jeżeli zawarły w niej klauzuli wypowiedzenia. Dla najemcy mieszkania podstawą takiego zakończenia umowy będzie art. 682 KC mówiący o wadach wynajętego lokalu zagrażającym zdrowiu najemcy lub jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. W tym wypadku nie trzeba zachowywać żadnych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie. Więcej na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w trybie natychmiastowym piszę w tym artykule.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 1 grudnia 1986 wskazał, że stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków sanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. II CR 199/74). Pomimo, że orzeczenie zostało wydane już dawno, nie straciło na aktualności. Uprawnienie do takiego wypowiedzenia umowy najemca nabywa po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego tego obowiązku. Wezwanie to najemca może przedstawić w każdej prawnie dozwolonej formie.
Przesłanki wypowiedzenia przez wynajmującego
Również wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy na czas określony bez klauzuli wypowiedzenia. Katalog powodów dla których może to zrobić jest zamknięty i można go znaleźć w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Można w nim znaleźć naruszenia polegające na używaniu lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków najemcy, niszczenia lub powstawania szkód w przedmiocie najmu lub wykraczania w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub dopuszczania się zwłoki w zapłacie czynszu. Jest to szersze zagadnienie, które rozwijam w osobnym artykule. Tutaj wspomnę tylko, że wynajmujący musi spełnić dodatkowe warunki, żeby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne m. in poprzez doręczenie najemcy pisemnego upomnienia do zaprzestania naruszeń.
O momencie wypowiedzenia umowy najmu warto pomyśleć już na etapie jej zawierania. Późniejsze próby jego zakończenia mogą okazać się bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do realizacji. Po podjęciu decyzji o umieszczeniu klauzuli w umowie dobrze jest precyzyjnie określić warunki wypowiedzenia umowy, żeby ograniczyć niepewność prawną i tym samym ryzyko całej ewentualnej operacji. Umowa najmu na czas określony nie musi wygasać po okresie na jaki została zawarta. Jeżeli pomimo upływu tego okresu strony umowy zachowują się tak jakby chciały ją kontynuować, może dość do dorozumianego przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawie dotyczącej najmu mieszkania? Skontaktuj się z nami!
Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu na czas określony można uregulować w treści umowy najmu, a także znaleźć je w przepisach ustawowych. O ile w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony brak zapisów umownych na temat terminów wypowiedzenia można zastąpić regułami z art. 673 §2 Kodeksu Cywilnego , o tyle ten sam artykuł Kodeksu określa już tylko ogólną regułę dotyczącą wypowiedzenia w przypadku umowy najmu na czas określony (673 §3).
Jednostronne wypowiedzenie umowy
Ogólna zasada dotycząca wypowiadania umów na czas określony uprawnia strony do wypowiedzenia wyłącznie w wypadkach określonych w umowie najmu. Oznacza to, że zarówno najemca jak i wynajmujący już na etapie podpisywania umowy muszą przewidzieć możliwość jej późniejszego wypowiedzenia. Jeżeli nie zawrą klauzuli wypowiedzenia to żadna ze stron umowy jej nie wypowie poprzez wysłanie jednostronnego oświadczenia drugiej stronie. W tym przypadku celem ustawodawcy było zapewnienie trwałości umowy i zagwarantowanie ochrony obu stronom. Dzięki temu Wynajmujący może liczyć, że będzie otrzymywał czynsz aż do czasu zakończenia najmu określonego w umowie. Najemca natomiast zyska pewność, że do tej samej daty będzie mógł mieszkać w lokalu. Miało to na celu wyeliminowanie ryzyka dla obu stron co do wcześniejszego zakończenia umowy jednostronną czynnością prawną (Wypowiedzeniem). Takie rozwiązanie pozwala obu stronom na lepsze planowanie działań w swoim życiu osobistym lub gospodarczym.
Klauzula wypowiedzenia w treści umowy
Taką interpretację przepisu 673§3 KC potwierdza w Wyroku Sąd Najwyższy. W rezultacie wprowadzono zakaz wypowiadania umów najmu na czas określony poprzez swobodne uznanie jednej strony. Powyższe nie oznacza oczywiście, że strony umowy muszą kontynuować umowę najmu na czas określony bez względu na okoliczności. W ramach zasady swobody umów najemca i wynajmujący zawrzeć w umowie najmu klauzulę wypowiedzenia. Należy pamiętać jednak aby jednoznacznie określić w niej przyczynę wypowiedzenia. Trzeba bowiem pamiętać, że w przepisie 673§3 użyto sformułowania „w wypadkach określonych w umowie”. Może to być więc fakt lub zdarzenie, które miałoby wystąpić w przyszłości.
Często zdarza się, że strony posługują się ogólnym sformułowaniem „z ważnych przyczyn”. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2006 r. (Sygn. III CZP 92/06) dopuścił taką przesłankę. Jednak już samo określenie ważnej przyczyny może powodować wątpliwości, a co za tym idzie związane z nimi większe ryzyko. W przypadku braku jednakowego rozumienia tego terminu przez strony, aby rozstrzygnąć tą wątpliwość, niezbędne będzie skierowanie sprawy do sądu.
Jak zakończyć umowę najmu na czas określony gdy brak w niej klauzuli wypowiedzenia?
Gdy strony nie zawarły w treści umowy najmu klauzuli wypowiedzenia i na etapie jej trwania jedna lub obie strony chciałyby ją wypowiedzieć niezbędne będzie między nimi porozumienie. Najlepiej sporządzić je na piśmie i określić jego szczegółowe warunki. Należy przede wszystkim określić datę rozwiązania umowy, a także ewentualne wygaśnięcie zobowiązań. Wynajmujący może również postawić najemcy warunek, na przykład aby znalazł nowego najemcę na swoje zastępstwo. Jeżeli pomimo braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu, jedna strona wyśle wypowiedzenie do drugiej strony pozostanie ono bezskuteczne. Umowa najmu w dalszym ciągu będzie wiążąca tak samo jak wynikające z niej zobowiązania. Jeżeli takie oświadczenie złoży najemca, będzie on mimo wszystko zobowiązany do zapłaty czynszu za okres na jaki została zawarta umowa. Będzie tak nawet jeżeli opróżni i opuści wynajmowany lokal. Jeżeli to wynajmujący złoży oświadczenie tego typu to najemca do końca umowy będzie mógł w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu do czasu zakończenia umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu w szczególnym trybie przez najemcę
W wyjątkowych sytuacjach strony mogą wypowiedzieć umowę najmu na czas określony nawet jeżeli zawarły w niej klauzuli wypowiedzenia. Dla najemcy mieszkania podstawą takiego zakończenia umowy będzie art. 682 KC mówiący o wadach wynajętego lokalu zagrażającym zdrowiu najemcy lub jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. W tym wypadku nie trzeba zachowywać żadnych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie. Więcej na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w trybie natychmiastowym piszę w tym artykule.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 1 grudnia 1986 wskazał, że stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków sanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. II CR 199/74). Pomimo, że orzeczenie zostało wydane już dawno, nie straciło na aktualności. Uprawnienie do takiego wypowiedzenia umowy najemca nabywa po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego tego obowiązku. Wezwanie to najemca może przedstawić w każdej prawnie dozwolonej formie.
Przesłanki wypowiedzenia przez wynajmującego
Również wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy na czas określony bez klauzuli wypowiedzenia. Katalog powodów dla których może to zrobić jest zamknięty i można go znaleźć w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Można w nim znaleźć naruszenia polegające na używaniu lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków najemcy, niszczenia lub powstawania szkód w przedmiocie najmu lub wykraczania w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub dopuszczania się zwłoki w zapłacie czynszu. Jest to szersze zagadnienie, które rozwijam w osobnym artykule. Tutaj wspomnę tylko, że wynajmujący musi spełnić dodatkowe warunki, żeby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne m. in poprzez doręczenie najemcy pisemnego upomnienia do zaprzestania naruszeń.
O momencie wypowiedzenia umowy najmu warto pomyśleć już na etapie jej zawierania. Późniejsze próby jego zakończenia mogą okazać się bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe do realizacji. Po podjęciu decyzji o umieszczeniu klauzuli w umowie dobrze jest precyzyjnie określić warunki wypowiedzenia umowy, żeby ograniczyć niepewność prawną i tym samym ryzyko całej ewentualnej operacji. Umowa najmu na czas określony nie musi wygasać po okresie na jaki została zawarta. Jeżeli pomimo upływu tego okresu strony umowy zachowują się tak jakby chciały ją kontynuować, może dość do dorozumianego przedłużenia umowy najmu na czas nieokreślony.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawie dotyczącej najmu mieszkania? Skontaktuj się z nami!
