Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony może przysporzyć właścicielowi mieszkania dużych trudności. Musi on bowiem spełnić przesłanki ściśle określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów, o których przeczytasz poniżej. Takim ograniczeniom nie podlega wypowiedzenie ze strony najemcy lokalu.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU NA CZAS NIEOKREŚLONY
Właściciel mieszkania wypowiadając umowę najmu zawartą na czas nieokreślony musi spełnić szereg warunków, których nie może zmodyfikować. W przypadku kiedy w taka umowa przewiduje warunki wypowiedzenia mniej korzystne dla najemcy niż te wynikające z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, to są one nieważne.
Przyczyny wypowiedzenia można podzielić na te, które wynikają z winy najemcy zawierające się w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz takie, które są niezależne od jego zachowania. W tym artykule opiszę te należące do pierwszej kategorii. Przepisy te stosuje się również do umowy najmu okazjonalnego.
Przesłanki wypowiedzenia, które nie zależą od winy najemcy, znajdziesz tutaj.
UŻYWANIE MIESZKANIA NIEZGODNIE Z UMOWĄ LUB PRZEZNACZENIEM
Właściciel ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony z zachowaniem miesięcznego terminu w przypadkach kiedy najemca:
-
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. przeprowadza remonty lub zmiany konstrukcyjne bez zgody właściciela;
- używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, np. jako lokalu usługowego lub magazynu rzeczy łatwopalnych;
- zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, np. nie podejmuje konserwacji dwufunkcyjnego pieca gazowego;
- niszczy urządzenia, które służą mieszkańcom budynku, np. dewastuje windę lub bramę wjazdową na wspólną posesję;
- uporczywie zakłóca porządek domowy i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali, np. regularnie organizując głośne imprezy.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z tych przyczyn jedynie wtedy, gdy wezwie wcześniej najemcę na piśmie do zaprzestania naruszeń. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie precyzuje jaki czas musi upłynąć od doręczenia wezwania do wręczenia wypowiedzenia, co w praktyce oznacza, że ten czas inny będzie dla używania lokalu sprzecznie z umową, a inny dla zakłócania porządku i w związku z tym cały proces wypowiedzenia będzie trwał odpowiednio dłużej.
BRAK PŁATNOŚCI ZA TRZY PEŁNE OKRESY NAJMU
Kolejnym powodem wypowiedzenia umowy z winy najemcy jest brak płatności czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela (np. mediów) za trzy pełne okresy płatności. W przypadku kiedy najemca płaci czynsz w cyklach miesięcznych, dopiero po upływie pełnych trzech miesięcy braku płatności właścicielowi otwiera się możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Uprzednio jednak właściciel musi wezwać najemcę na piśmie do uregulowania zaległości. Na uregulowanie musi wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin. Konsekwencją nieopłacenia ich w tym terminie będzie możliwość wypowiedzenie umowy. Należy mieć na uwadze, że cały proces od momentu zaprzestania płacenia za najem do skutecznego wypowiedzenia umowy potrwa co najmniej 4 miesiące. Przepis ten ma charakter specjalnego w stosunku do art. 672 KC, w którym mowa jest o zaleganiu z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Przepis z ustawy o ochronie praw lokatorów ma w związku z tym pierwszeństwo przed przepisem Kodeksu Cywilnego.
PODNAJEM LUB ODDANIE DO BEZPŁATNEGO UŻYWANIA
Rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony można również wtedy kiedy najemca podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Warto tutaj dodać, że tej przesłanki nie spełnia przyjmowaniu gości. W praktyce trudno jest określić kiedy przyjmowanie gości zmienia się w oddanie lokalu do bezpłatnego używania. Chcąc wypowiedzieć umowę to właściciel ma obowiązek wykazać, że zachowanie najemcy stanowi bezpłatne używanie. Jednak to najczęściej sąd będzie musiał rozstrzygnąć czy wynajmujący poprawnie zinterpretował zachowanie najemcy.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU JEST WYMAGAJĄCE DLA WŁAŚCICIELA
Kwestia wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony jest dla właściciela mieszkania mocno skomplikowana. Każdy z opisanych wyżej sposobów wymaga od wynajmującego wykazania okoliczności umożliwiających wypowiedzenie, a niektóre z nich najemca może zakwestionować. Może to być nie lada wyzwanie dla właściciela mieszkania, dlatego w jego interesie jest unikanie umów najmu na czas nieoznaczony, również tych zawieranych w sposób dorozumiany. Domyślnym wyborem będzie umowa najmu na czas określony. Jej wypowiedzenie jest dla wynajmującego zdecydowanie mniej skomplikowane.
Masz problem z wypowiedzeniem umowy najmu swojego mieszkania? Nie wiesz jak powinno być sformułowane? Jak je skutecznie złożyć? Poproś o pomoc doświadczonego prawnika i skorzystaj z konsultacji online. Otrzymasz skrojony pod twoją sytuację prawną wzór wypowiedzenia i dowiesz się jak skutecznie zakończyć swoją umowę najmu.
