W drugiej części artykułu opiszę przyczyny wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony przez właściciela mieszkania, które nie wynikają z winy najemcy. Można je znaleźć w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który poza ust. 2 pkt 1-3 (które zostały opisane w pierwszej części artykułu) nie ma zastosowania do umów najmu okazjonalnego.
KONIECZNOŚĆ ROZBIÓRKI LUB REMONTU BUDYNKU JAKO PRZESŁANKA WYPOWIEDZENIA UMOWY
Pierwszą z przesłanek, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, zawartą w art. 11 ust. 2 pkt 4 jest stan budynku, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W tym przypadku właściciel musi złożyć najemcy wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
NAJEMCA MA TYTUŁ PRAWNY DO INNEGO LOKALU
Osobną przesłanką wypowiedzenia umowy przez właściciela jest również wykazanie, że najemca ma tytuł prawny do innego lokalu. Musi to być jednak mieszkanie w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli spełnia on warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (tj. zbliżony standard i powierzchnia mieszkania). Warto podkreślić, że tytułem prawnym do lokalu może być nie tylko własność, ale również np. umowa najmu.
Powyższe przesłanki łączy miesięczny termin wypowiedzenia umowy najmu.
NAJEMCA NIE KORZYSTA Z MIESZKANIA
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony również w przypadku, kiedy jest w stanie udowodnić, że najemca nie zamieszkuje w najmowanym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takim wypadku może wypowiedzieć umowę z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu.
WŁAŚCICIEL SAM CHCE ZAMIESZKAĆ W LOKALU
Osobną kategorią przyczyn rozwiązania umowy najmu jest potrzeba skorzystania z mieszkania przez właściciela. W przypadku jeśli najemcy przysługuje prawo do innego lokalu, to właściciel może umowę wypowiedzieć nie później niż pół roku naprzód. Aby spełnić ten warunek aktualny najemca musi być właścicielem, najemcą lub mieć inne prawo do innego lokalu. W tym przypadku lokal ten nie musi znajdować się blisko najmowanego mieszkania. Lokal zamienny może zapewnić również właściciel mieszkania przy zachowaniu proporcji czynszu i opłat.
Jeżeli najemcy nie przysługuje prawo do żadnego innego lokalu, to właściciel również może wypowiedzieć umowę. Musi jednak zachować 3-letni termin wypowiedzenia, które będzie skuteczne na koniec miesiąca kalendarzowego. Ta przyczyna odpadnie jednak, gdy najemca w dniu otrzymania wypowiedzenia ukończył 75 lat, a po upływie trzyletniego terminu wypowiedzenia nie będzie miał prawa do lokalu zastępczego.
Ustawodawca rozszerzył to uprawnienie właściciela na osoby mu bliskie. Należą do nich zstępni, wstępni lub te, co do których najemca ma obowiązek alimentacyjny. Z drugiej strony przewidziano sankcję dla właściciela, który skorzystał z tej przesłanki wypowiedzenia, ale ostatecznie nie zamieszkał w lokalu lub wyprowadził się z niego przed upływem pół roku od ustania stosunku najmu z byłym najemcą. W takim przypadku lokator może według swojego wyboru wrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach lub żądać od właściciela zapłaty.
SĄDOWE ROZWIĄZANIE UMOWY NAJMU
Właścicielowi mieszkania przysługuje uprawnienie wytoczenia powództwa o rozwiązanie najmu z ważnych przyczyn w przypadku, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Ważne przyczyny to przesłanka bardzo pojemna, zawierająca w sobie szeroki zakres zdarzeń. Sąd w każdym przypadku rozstrzyga czy wskazana przez właściciela przyczyna jest „ważna”.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU NA CZAS NIEOKREŚLONY WOBEC MAŁŻONKÓW
Niezależnie od tego czy małżeństwo ma wspólność majątkową czy też nie, każda umowa najmu zawarta w trakcie trwania małżeństwa, ma skutek także do drugiego małżonka. Również do tego, który nie zawarł umowy najmu. Ten drugi małżonek, który nie zawarł umowy najmu, ma prawo żądania wydania mieszkania oraz korzystania z niego. Z drugiej strony jest też zobowiązany do opłacania czynszu najmu i to niezależnie od tego czy faktycznie mieszka w lokalu. Wypowiedzenie umowy najmu zarówno tej na czas określony jak nieokreślony w stosunku do małżonków należy doręczyć każdemu z nich osobno.
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU PRZEZ NAJEMCĘ
To co dla jednego jest zmorą, dla drugiego jest przywilejem. Najemcę wynajmowanego mieszkania chronią opisane wyżej przepisy. Właściciel, aby wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony musi spełnić szereg niełatwych warunków. W przypadku kiedy to najemca chce wypowiedzieć umowę może skorzystać z prostego rozwiązania jakie daje mu art. 688 Kodeksu Cywilnego. Przepis ten wprowadza dla najemcy trzymiesięczny okres wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Aby można było z niego skorzystać czynsz najmu musi być płacony w odstępach miesięcznych, co jest częstą praktyką.
Warto mieć na uwadze, że najem mieszkania na czas nieokreślony jest domyślną formą najmu, tzn. jeżeli dochodzi do ustnego zawarcia umowy najmu to taki stosunek prawny jest domyślnie zawarty na czas nieokreślony. Podobnie jest w przypadku jeżeli w umowie nie ma wzmianki czy umowa jest zawarta na czas określony czy nie. Dodatkowo jeżeli umowa najmu na czas określony przedłuży się w sposób dorozumiany, to również przekształci się na czas nieokreślony. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony.
Jak widać niewiele trzeba, aby umowa najmu na czas nieokreślony została zawarta, co rodzi niekorzystne zmiany dla właściciela mieszkania. Aby temu przeciwdziałać warto zawrzeć z najemcą dobrze skrojoną umowę na czas określony.
