W praktyce najmu często pojawia się problem rozliczenia kosztów naprawy. Najemcy często myślą, że właściciel jest zobowiązany do ich pokrycia. Skąd wynika takie przekonanie najemców? Być może z faktu, że części z nich wydaje się, że wynajęła hotel a nie mieszkanie, a może po prostu z nieznajomości reguł, które dotyczą tej kwestii. Prawo jest w tej materii dość ogólnie i w dużej mierze kształtowane przez praktykę, w tym orzeczenia sądów.
NAPRAWY – KTÓRE PRZEPISY JE REGULJĄ?
Kwestie napraw regulują zarówno przepisy kodeksu cywilnego jak i ustawa o ochronie praw lokatorów. W tym pierwszym zbiorze szczegółowe regulacje dotyczące najmu umieszczono w tytule XVII. Jednak przepisy dotyczące ogólnych stosunków wynajmujący-najemca można znaleźć w całym kodeksie. Zasadą jest, że właściciel ma obowiązek wydać lokal najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i dodatkowo utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Wynajmujący nie ma obowiązku naprawiania usterek i uszkodzeń lokalu, za które nie ponosi odpowiedzialności.
W ustawie o ochronie lokatorów szczególnie ważnym przepisem z perspektywy omawianego tematu jest art. 6b, który mówi, że „najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami, w szczególności najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności” (ust. 2 punkt 8). Nadto, z treści art. 681 k.c. wynika, iż „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu mieszkalnego, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”. Są to przepisy szczególne w stosunku do ogólnego obowiązku właściciela lokalu, a więc mające pierwszeństwo (zgodnie z zasadą Lex specialis derogat legi generali).
DZIAŁANIE PRZEPISÓW W PRAKTYCE
Należy podkreślić, że wymieniony tutaj katalog napraw obciążający najemcę nie jest zamknięty. Obejmuje on wszystko co mieści się w definicji „drobnych nakładów”, która nie doczekała się ścisłej legalnej definicji. W związku z tym mamy tylko wskazówki jak interpretować ten termin. W praktyce przyjęło się, że naprawy urządzeń i instalacji znajdujących się w środku ścian, podłogach, sufitach, a więc takie, do których najemca nie ma dostępu bez rozkuwania betonu są po stronie Wynajmującego. Podobnie sprawa wygląda w przypadku elewacji, balkonów i innych części budynku nieznajdujących się w mieszkaniu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.02.1968 roku sygn. akt I CR 73/68). Wszystkie pozostałe naprawy związane z bieżącą konserwacją obciążają najemcę i to on ponosi ich koszt.
Kolejnym istotnym przepisem jest art. 675 § 1 KC, w którym można przeczytać: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Jeżeli więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody. Musi w tym wypadku udowodnić, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem –wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206. Pojęcie „normalne zużycie” oznacza prawidłowe używanie rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
WAŻNE SĄ DOKUMENTY
Dla poczucia świętego spokoju warto przy wynajmowaniu mieszkania zadbać o prawidłowo sporządzoną dokumentację. Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie wystarczającym dowodem potwierdzającym stan mieszkania z dnia jego wydania i przejęcia. W momencie oddawania mieszkania w ręce najemcy to na nim, a nie na właścicielu mieszkania spoczywa ciężar udowodnienia, że przedmiot najmu nie był przydatny do użytku. Domniemywa się bowiem, że jego stan w tamtym momencie był dobry. (Wyrok SR w Gdyni Dnia 15 kwietnia 2016 roku I 1 C 1794/15) .
Poza dokumentem stwierdzającym stan mieszkania dobrze jest wykonać dokumentację fotograficzną, którą można załączyć do protokołu. Takie rozwiązanie pozwala zminimalizować nieścisłości dotyczące skali ewentualnych zniszczeń. W umowie najmu warto umieścić zapis o kaucji. W razie zniszczeń Wynajmujący będzie mógł pokryć z niej koszty w pierwszej kolejności. Dobrze jest również dodać zapis zakazujący rozliczania ostatniego czynszu z kaucji. W takim przypadku bowiem jej pobieranie mija się z celem.
NA CO TRZEBA ZWRÓCIĆ UWAGĘ JEŻELI CHODZI O NAPRAWY
Jak wiadomo „najwyższą formą zaufania jest kontrola”. Warto przynajmniej raz na pół roku pojawić się w mieszkaniu, aby sprawdzić czy najemca dobrze o nie dba. Niekoniecznie potrzebna jest wizyta wyłącznie w tym celu. Można to zrobić przy okazji podpisania aneksu do umowy czy odbioru rzeczy pozostawionych w mieszkaniu. Kolejną istotną sprawą jest ubezpieczenie mieszkania. To rozwiązanie przyda się szczególnie w przypadku dużych zniszczeń. Dobrą praktyką jest również zobowiązanie najemcy (np. w treści umowy) aby wykupił również ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Nie jest bowiem wykluczone, że działania lub zaniechania najemcy spowodują szkodę w majątku osób zamieszkujących w sąsiedztwie. Najpopularniejszym przykładem jest tutaj zalanie mieszkania z dołu przez uszkodzoną pralkę.
Wreszcie dobrym sposobem na uniknięcie nieporozumień co do kwestii ponoszenia kosztów napraw, jest wytłumaczenie najemcy jak to wygląda w praktyce. Gram prewencji jest wart więcej niż kilogram leków. W przypadku dobrych relacji z najemcą wyzwaniem może być powiedzenie, że w praktyce większość napraw najemca musi sfinansować sam. W takim przypadku warto jest zastanowić się nad wynajęciem firmy kompleksowo zarządzającej najmem mieszkań, która zajmie się organizacją najmu oraz kontaktem z najemcą.
dzień dobry mam pytanie dotyczące wynajmu piekarni znajdującej się w budynku o podwyższonej suterynie strony ustaliły że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przez czas trwania umowy ponosić będzie najemca ,czy naprawa komina który przechodzi przez budynek podłączona jest tylko piekarnia naprawa tego komina należy do wynajmującego?
Pani Zdzisławie, powyższy artykuł dotyczy najmu lokalu mieszkalnego, który różni się od najmu lokali użytkowych. W przypadku gdyby chciał Pan uzyskać poradę prawną jako przedsiębiorca zapraszam do kontaktu przez stronę kancelarii.
Dzień dobry , wynajmowałam mieszkanie od pewnej Pani po wysprzataniu mieszkania i zostawienia go w takim stanie do jakiego się wprowadziłam oddałam klucze właścicielka wyliczyła ile kaucji jest do zwrotu ,noo czym dzwoni po 4 dniach i mówi , że w gniazdkach w kuchni nie ma prądu . Ja wyprowadzając się miałam prad wszędzie . Moje pytanie brzmi co dalej i kto ponosi koszty naprawy?
Koszty naprawy instalacji co do zasady są po stronie Właściciela mieszkania, jednak każdy przypadek trzeba rozpatrywać indywidualnie. Wiele zależy od przyczyny braku prądu w gniazdkach. Na pierwszy rzut oka możliwą przyczyną braku prądu są wyłączone korki, co tak naprawdę wykluczałoby jakąkolwiek usterkę.
Dzień dobry. Najemca sam zagospodarował kaucję, która jest w posiadaniu właściciela. Domaga się wykorzystania kaucji do opłacenia ostatniego czynszu najmu i czynszu za mieszkanie (do spółdzielni). Trwa remont mieszkania, za który mam zapłacić około 4 tys zł, co znacznie przekracza wysokość kaucji, która i tak już została zadysponowana (wbrew woli wynajmującego). Wymagane opłaty do spółdzielni uiściłam. Jeszcze do sfinalizowania pozostaje rozliczenie za zużyte „ciepło”, co nastąpi po otrzymaniu stosownych dokumentów ze spółdzielni. Najemca stoi na stanowisku, że kwestie rozliczenia kaucji z nim są już zamknięte. Czy w tej sytuacji pozostaje tylko droga sądowa?
Najemca nie jest dysponentem kwoty pobranej na poczet kaucji i jego żądania nie mają uzasadnienie w przepisach. Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja zabezpiecza pokrycie należności przysługujących wynajmującemu z tytułu najmu po jego zakończeniu. Oznacza to, że kaucja jest przeznaczona na rozliczenia po rozwiązaniu umowy. Pani jako wynajmujący może domagać się od najemcy zapłaty czynszu za ostatni miesiąc najmu. Jeżeli najemca nie będzie chciał uregulować należności z tytułu czynszu najmu lub opłat do spółdzielni pozostaje Pani wezwanie go do zapłacenia tych należności na piśmie, a w przypadku odmowy lub braku reakcji skierowanie sprawy na drogę sądową.
Dzień dobry. Wynajmuje mieszkanie od osoby prywatnej. Podczas prawidłowego użytkowania lodówki rozszczelnił się układ chłodzący który unię możliwa naprawę lodówki. Lodówka nie była przestawiana, odłączana od prądu i prawidłowo używana. Po czyjej stronie leży wymiana sprzętu?
W tym przypadku wszystko zależy od powodu usterki lodówki. Jeżeli układ chłodzący zepsuł się z powodów niezależnych od najemcy, który prawidłowo dbał o stan techniczny lodówki, a usterka wystąpiła z powodu zwykłego zużycia rzeczy to właściciel powinien pokryć koszt zakupu nowego sprzętu. Jeżeli jednak najemca przyczynił się do powstania usterki użytkując urządzenie w nieprawidłowy sposób lub niewystarczająco zadbał o stan techniczny (np. ignorując oznaki nieprawidłowego działania) to powinien ponieść koszty naprawy lub wymiany sprzętu.